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土地“招拍挂”推高房价?

广东经理人GD.ICXO.COM ( 日期:2007-08-31 10:34)

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    今日是实行土地“招拍挂”(土地的招标、招商、拍卖和挂牌)3周年。昨日在焦点房产网“8·31”后土地制度的进化与反思论坛上,有关专家和开发商代表认为,目前土地出让中存在单块地面积过大、大开发商垄断、价高者得三大问题。
  
    据合富辉煌房地产首席分析师黎文江介绍,目前广州10区有30平方公里的住宅用地掌握在开发商的手中,将使他们在楼市中更有“话事权”。因此,建议政府在出让土地中应设定出让准入制度,拿地较多的开发商应被适度限制其再继续拿地。而事实上,开发商过量囤地也有风险,广东省政协委员孟浩表示,如果政府政策做得越足,开发商囤地的风险就越大。


  现状:开发商在广州10区还有30平方公里地


  黎文江表示,截至目前,广州10区还有30平方公里的土地在开发商的手中,如果包括从化、增城就达到了40平方公里。其中,在南沙区就有5.5平方公里的地,比今年广州市计划出让的住宅地面积还略大。这些地块主要有因为当时一次性卖出过大的地块,开发商分期进行开发,后期开发不紧凑的问题。

  有业内人士认为,目前招拍挂出现大企业的垄断拿地,从而造成房价上升。

  广州市房地产专家韩世同说,现在的“招拍挂”都是将一些小地块捆绑起来,但是获得土地的都是资金雄厚的大企业,导致大家对土地的哄抢,价高者得,所以造成了竞地的冲动。只要有两家开发商竞拍,就可以使土地价格上升。业内人士也多认为,近期广州出让土地最终多是由大开发商高价拿走,并且多集中在特定几家大企业手里。

  对此,黎文江认为,中小企业拿不到地并不是招拍挂造成的,而是拿地后的一个月内要将土地出让金交齐,这个问题就卡住了很多的中小企业。以前比较宽松,在发产权证前将土地出让金交齐就可以了。

  黎文江称,任何的法律都存在不完善的地方,“招拍挂”在现阶段还是比较好的。只是由于历史原因,不少土地还在开发商的手上,所以政府比较难以调控。政府没有高度的垄断土地,因此“招拍挂”就不能发挥作用。

  另外,也有专家建议,采用招标的方式解决目前地价越拍越高、带动楼价上涨的局面。但有关人士认为,招标在普通商品房地块的出让中,并不是很可行。因为招标一般是在标志性建筑地块出让时,通过一定的硬性指标要求作为评标的标准,但普通商品房很难设定评标标准。而且,开发商不一定在低地价的情况下,就会降低房价。

  黎文江也认为,政府将把地价收益按比例建设廉租房,因此地价高并不是坏事。


  建议:开发商拿地过多应设再拿地门槛


  另外,虽然政府限制外资进入,但广州卓达投资有限公司、广州智成房地产顾问有限公司总经理李力怡认为,外资进入中国如无人之境。土地如果不通过有序的机制控制的话,落入小开发商手中,通过不正常的形式操作,就会更加危险。李力怡举例称,在政府规范方面要求比较严格的有中山和顺德两市。其中,中山市要求开发商交纳巨额的保证金,并且要在规定的天数内开发,如果不开发,那么保证金就被没收了。而中山和顺德两市都要求开发商,在卖楼之前也要交纳保证金。

  “如果政府政策做得越足,开发商囤地的风险就越大。”孟浩如是认为。

  黎文江认为,现在政府要求必须在短期内将土地出让金交齐,中小企业就做不到,只有上市公司通过融资后才可以达到的。他举例,碧桂园上市后拿了45平方公里的土地,现在碧桂园的土地储备总共有54平方公里,上市的时间并不长,因此能迅速将资金用于土地储备。碧桂园公布今年上半年销售面积是93万平方米建筑面积,就算一年是200万平方米的建筑面积,容积率是1.1,今年可以消化的也就是2平方公里,54平方公里需要27年消化。

  因此,政府应该考虑准入制度,如果开发商手上有很多的土地就不要参与拍卖了,要先用完,或者是要有计划确定多少年内将土地开发完,将机会让给中小企业。“招拍挂”的条件要明确,特别是旧城改造的时候,要照顾中小企业,发挥他们的作用。

 

来源:信息时报
作者:田桂丹

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