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业内人士预计广州楼市将现拐点!

广东经理人GD.ICXO.COM ( 日期:2007-10-16 08:42)

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    老城区供应复兴,短期内还将拉高全市房价均价涨15~18%。昨日,广州市经纬房地产发布《广州“十一黄金周”楼市市况速递》表示,随着“万元房”时代的推进,同时投资性消费受抑制,具备购买力的消费群体逐渐收窄,本次黄金周楼市已对高总价初现疲态,业内人士预计广州楼市将现拐点。
  
    报告还指出,多次置业消费意欲因加息和金融信贷收紧受挫萎缩,并预计住宅商品市场结构将发生深刻变化。高单价之下引导户型面积需求收窄,具体表现为楼盘普遍以低楼层单位、中小面积户型的销售速度为快。

    土地:供应逐步放量楼面地价回稳

    报告称,2007年至今,土地成交不断刷新历史最高纪录,并且呈现跨越式的增幅。在上半年地王7082元楼面单价的基础上,下半年更在白云区拍出18729元远高于区域在售楼盘价格的超高价。由于现时的市场逻辑体现为存在就是合理的层面,对于土地价格的合理性以及在市场经济中成本不是决定价格的必然因素等方面的考虑尚未引起足够的重视。因此在供应方看来,地王的诞生成为了楼市涨价的充分理由。

  但广州市国土房管局将争取再多推土地,完成今年计划的4.75平方公里土地供应量。亦即表明在未来的数个月内,按计划将有超过2.5平方公里的土地投入市场。预期在土地供应相对充足、大型发展商纷纷全国性圈地、宏观调控效用逐步发挥的态势下,广州未来的楼面地价走势将平稳发展,发展商购地行为亦将更加审慎与理性。

    房价:市场已对高总价初现疲态

    据了解,通过对多个楼盘的销售情况了解,在单价拉升的情况下,楼盘自身的销售以户型面积相对较小、中低楼层总价较低的单位去货速度为快,反映出消费市场对于总价的承受能力已经一定程度上现出疲态。本次黄金周楼市,同区域楼盘之间的明争暗斗逐渐升级,在临近楼盘售楼部截客的现象已经非常普遍。而在价格策略方面,一反以往“市场蓄客价格低于入市销售价格”的常规,不少楼盘在得知主要竞争对手的价格之后,纷纷以较低的价格投入竞争。不惜以低于市场的蓄客价格水平入市,以抢占市场份额。

  此外,加息与金融信贷收紧,令二次(多次)置业的支付成本明显上升,结合尚未明朗的物业税政策预示拥有物业的过程成本亦将提升。对于该类型群体(尤其是以投资保值为主要诉求的买家)之购买意欲将产生一定的抑制作用,又或者令部分的资本转投二、三线城市市场。

  但下半年是老城区楼盘供应复兴的发力期,根据工程进展情况,预计在年底前将迎来老城区楼盘推售的一轮高潮。老城区楼盘价格具有坚实的支撑点与驱动力,因此该类楼盘的入市将进一步拉升整体价格,短期内价格走势仍将有15~18%的涨幅。

    户型:面积需求收窄结构将深刻变化

    从近期楼盘成交的现象已经可以反映出在“万元房”时代,高企的单价之下对消费需求产生了显著的影响。具体表现为楼盘普遍以低楼层单位、中小面积户型的销售速度为快,对照中国香港、日本等地的楼市发展,可以预期单价上升将引导或限制需求向中等或中小面积住宅产品转移。

  住宅商品市场结构随着价格的不断上升、政策与金融调控效用的显现,将呈现深刻的变化趋势。近期拍卖成交土地中, 90平方米以下的中小户型单位就有1.04万套,按卖地要求将在两三年内全部推出市场,户型面积供应结构趋向集中。从2006年8月开始,广州市采取“双限双竞”方法公开出让居住用地9宗,用地面积95.6万平方米,规划建筑面积205.8万平方米,在销售办法基本确定的情况下,预期将占领较高首次置业者市场分额。另外,二手物业将以地段和价格优势分流更多的首次置业市场份额。

来源:信息时报
作者:田桂丹

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